O Perito Ben Hur Salomão Teixeira, profissional especializado na área de cálculos judiciais, devidamente registrado no Conselho Regional de Contabilidade - CRC/MS 11.914 e Conselho Regional de Administração CRA/MS 7.090 torna público que também atua na área de cálculos de Revisão de Financiamentos de Imóveis.
Ao adquirir a casa própria, não basta o comprador avaliar somente as características do imóvel como localização, preço e valorização do bairro. Principalmente para aqueles que planejam financiar o bem, é tão ou mais importante analisar a forma de amortização e como se dará a cobrança dos juros do financiamento imobiliário. Hoje, no Brasil, usualmente, são utilizadas duas tabelas de amortização: a Price (Sistema Francês de Amortização) e a SAC (Sistema de Amortização Constante).
Há um erro matemático no método de apuração do valor das prestações adotado pelo Sistema de Amortização Constante – SAC, fazendo com que o consumidor tenha um aumento excessivo e indevido do gasto com juro.
Já o cálculo das prestações pelo método PRICE, é matematicamente correto, porém existem vários processos julgados que condenam a sua utilização em razão da capitalização do juro ou incidência do chamado juro sobre juro. Tais decisões fundamentam-se na Súmula 121 do Supremo Tribunal Federal (STF), segundo a qual “é vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada.
A tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), prevê o cálculo das prestações utilizando o juro não capitalizado. Todavia, nesse sistema há a antecipação da cobrança do juro. E aí está o erro, segundo afirma o autor. Essa antecipação da cobrança de juros provoca um efeito idêntico ao que ocorre na tabela Price. Ou seja, no sistema SAC não ocorre a capitalização do juro de forma direta, mas o efeito é o mesmo. Em consequência, ocorre um aumento elevado e indevido do custo financeiro para o consumidor pagar. A razão disso está, detalha o especialista, na cobrança antecipada do juro, o qual incide sobre as parcelas que ainda irão vencer.
Confira uma decisão favorável a causa:
Processo nº 0001742-02.2011.4.02.5006 (2011.50.06.001742-3)
Classe: ORDINÁRIA/OUTRAS
Autor(es): CLAUDIO ***
Réu(s): CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
DECISÃO
"Cuidam os presentes autos de Ação promovida por CLAUDIO ***, em face daCAIXA ECONÔMICA FEDERAL – CEF, em que a parte-Autora pretende a revisão de contrato de financiamento imobiliário no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação - SFH, com requerimento de antecipação de tutela para depósito dos encargos mensais que entende corretos, bem como para que a Ré se abstenha de incluir o nome do Autor nos órgãos de proteção ao crédito .
(...)
Nesse passo, nos termos do art. 50 da Lei Federal n.º 10.931/2004, plenamente possível é o pagamento dos valores que o demandante reputa incontroversos, providência que se mostra bastante para evitar que a demandada proceda à restrição do nome do Autor junto aos cadastros de proteção ao crédito.
"Presente, portanto, a verossimilhança das alegações autorais. O perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, por sua vez, é consectário lógico da constatação nesta fase de superficial cognição quanto à
possibilidade de o demandante estar sujeito ao pagamento de valores indevidos, mostrando-se curial a concessão de provimento jurisdicional hábil a evitar que a parteAutora sofra restrições junto aos cadastros de proteção ao crédito, ou que venha a determinar o imediato cancelamento de tal negativação.
Assim, pretendendo assegurar a continuidade do adimplemento da obrigação contratada, bem como evitar a ocorrência da mora e a consequente execução extrajudicial da dívida, DEFIRO a realização dos depósitos, os quais deverão ser efetuados diretamente na rede bancária da CEF e não por meio de "guia de depósito judicial a ordem da Justiça Federal", devendo ser expedido pela mesma um carnê específico cujo valor incontroverso (art. 50 e parágrafos da Lei 10.931/2004) do encargo será preenchido pelo Autor, o qual fica responsável pela integralidade dos depósitos de acordo com os critérios que entenda corretos, bem como pelo acréscimo de multa contratual, juros (moratórios, remuneratórios e/ou compensatórios), atualização monetária, seguros etc., e demais acréscimos, inclusive os decorrentes de eventual mora no pagamento, não sendo necessária a comprovação, em Juízo, dos depósitos efetuados, já que ambas as partes devem manter registro das operações realizadas. DETERMINO, ainda, que a parte-Ré se abstenha de proceder à negativação do nome do Autor junto aos cadastros restritivos de crédito (SERASA, SPC etc), procedendo ao seu IMEDIATO CANCELAMENTO caso tal restrição já tenha ocorrido quando da prolação do presente decisório.
Oportunamente, encaminhem-se os autos para a distribuição para a alteração da classe de ORDINÁRIA / OUTRAS para ORDINÁRIA / IMÓVEIS. Cumprida pela parte-Autora a determinação acerca da retificação do valor da causa ou decorrido o prazo in albis, venham-me conclusos.
Serra, 06 de dezembro de 2011.
BRUNO DUTRA
Juiz Federal
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